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《抚顺浙商1号馆业主问题沟通解释》
浏览:827次    时间:2015年7月23日
各位业主:
     抚顺浙商近期在与广大业主的沟通过程中,得知一些业主对2016年“退租托管”相关政策理解不透,并提出一些问题。在此,我们对业主重点关心的几个问题向大家予以说明:
一、为什么没有组织召开业主大会?
1、 商业物业不同于住宅物业,它的服务范围和服务标准涉及到很多方面。业主数量多、档口所在楼层、位置都有很大区别。随着市场的日益发展繁荣,每个档口的租金回报都有很大的差别。因此,每位业主的诉求都是不一样的,我们的宗旨是让绝大多数业主满意,在市场不景气的情况下,尽可能做到业主、商户和管理公司三方共赢。
2、 鉴于产权式市场的上述特点,抚顺浙商近几年在与广大业主的沟通中都是采用事先电话沟通、再发送信函等一对一的沟通方式。虽然这样的沟通比较费时费力,但是这样沟通可以使我们之间更详细的了解对方的实际情况,例如:我们可以给业主详细介绍该档口的业态规划、租金标准、经营情况、投资回报、政策解释及发展方向等,对业主提出的问题和想法,我们可以一一解答,尽可能使业主的利益最大化。
    鉴于以上产权式市场的特点,召开业主大会是无法做到上述的沟通效果的。几年的实践证明了浙商采取的沟通方式是最行之有效的,真正代表了绝大多数业主的心声和利益。
3、 在1号馆每次重大调整前,我们都先做好大量的市场调研,并且电话与业主进行沟通,最后做出符合市场规律的发展规划。
4、 抚顺浙商一直秉承“公开、公平、公正、透明”的沟通原则与业主对话,每次都是通过报纸、信函的方式与大家敞开式沟通,确保政策的公开、公正、公平实施。
5、 浙商1号馆现有业主1400多位,如果召开业主大会,针对每个业主提出的各种不同问题,大会上是无法达成一致的(近期接待过程中,仅有40位左右的业主在一起的会场都乱成一片,因为每位业主的档口情况都不一样,每位业主的问题和诉求也不一样,业主的所谓组织者更是无法控制局面,最后还是需要我们在尊重大多数业主意见的前提下,一对一的详细沟通)。因此,我们没有采取召开全体业主大会的举措,却也达到了我们与绝大多数业主达成共识的初衷,并签订了相关文书。
6、  对于个别业主为了达到其个人目的,抱着对大多数产权业主极其不负责任的态度,不顾市场的稳定和繁荣,歪曲浙商管理团队,妄想取代现有物业管理公司,自己又没有成型的运营和管理市场的经验和能力,只能毁掉浙商1号馆五年来稳步发展的市场,让所有产权业主投资回报收益血本无归。
二、为什么要适时做业态调整
1、 为了保证1号馆的不断繁荣,结合市场实际供需要求情况,要合理做出业态调整。浙商的每次业态调整都是考虑大多数业主和商户的利益,每次调整都是通过充分的市场调研和论证,结合市场供需关系而制定的,每次调整都凝聚了浙商运营团队的心血,耗费了大量的人力和物力。如果在调整中需要个别业主和商户做出小的牺牲,也请大家以大局为重,着眼未来。
2、 不断优化业态,是市场发展的需要。
在这里,我们回顾一下这几年浙商1号馆适时做出业态调整的实例:A、2010年9月开业时,小家电品项在二楼东区,共136铺。一年后,由于家电市场疲软,加上受网购冲击,商户经营出现困境,陆续出现商户撤场的惨淡景象。我们经过与商户及时沟通和对外市场调研、评估、分析,及时将小家电业态的商户数量和经营面积进行压缩减少,并经过优化小家电业态之后将其调整到一楼经营,确保了该品项的良性运转。
实例:B、四楼一直是浙商1号馆客流量相对较少的楼层,在开业的前3年期间,尽管商场不间断的做各种促销活动,提升商场的客流量,但是四楼由于楼层相对较高,顾客还是偏少,最多时有100多个空铺,给四楼的商户带来极大的困惑。在2013年底,我们通过大量的市场调研和商户储备,公司投入了近100万资金,将四楼一街东区改造成具有浙商特色的“小吃街”,将一楼原有的“烤冷面”等具有浙商特色风味的小吃调整到四楼“小吃街”经营,并于2013年12月8日正式营业。“小吃街”的建立,为四楼带来了一派生机勃勃景象,客流量呈现大幅度的提升,四楼商铺的出租率也大幅提高,商户经营稳定,为2016年开始的“退租托管”业主回报率提升打下了坚实的基础,得到了广大商户和业主的一直赞扬。
实例:C、一楼日杂区和浙商茶城的建立。1号馆一楼原有日杂品项占一楼总面积的3/4,茶叶品项穿插在食品区中间,整体一楼品项非常杂乱,消费者购物没有清晰的方向。在2013年11月合同到期时,我们经过科学合理的市场调研分析后,决定适当压缩日杂品项,以一楼西区为主线经营区域。结合市场供需要求,在一楼东区适当扩大特色食品经营区。在东区五街以南扩大成立“浙商茶城”,招商引进了“鸿兴泰”等知名茶叶商户,确立了浙商茶叶品项在抚顺市场的优势,更加确立了浙商在同业态市场领先优势。
总之,每次的业态调整都是基于以下原则:顺应市场发展、符合供需要求、优化组合业态、吸引优质商户、淘汰落后品项、领跑同类市场。
3、 我们在2013年10月商场整体做出的大面积业态调整,是在做了大量的市场调研、分析和招商蓄水基础上做出的。调整后的1号馆业态更加清晰、更加合理。由于浙商市场的繁荣和稳定,1号馆租金在2014年新的合同期上涨近50-60%,有了这样的前提条件,确保了2016年“退租托管”后广大业主的投资回报有了一定的保障。广大业主应该从中看到浙商的运营管理团队在市场运营过程中是一支具有一定前瞻性、敏锐性和高度责任心的团队。
4、  市内其他同类市场的不景气和惨淡经营,与他们不思进取,默守陈规,跟不上市场发展的节奏有直接关系,导致他们如今惨淡经营、举步维艰。
三、 为了使浙商1号馆保持持续繁荣稳定,我们五年来不间断的投入大量资金,做出了具有浙商特色的大型促销活动,目的就是不断提升市场的占有率,让商户赚钱,让广大业主有一个好的回报。
下面例举一下这几年我们的主要大型促销活动:
1、       浙商国际商贸城第二届天湖啤酒美食节——“吃穿玩乐•购在浙商”
2、       甜蜜七夕•浙商2012首届婚庆用品节
3、       美好生活在“浙”里  抚顺浙商国际商贸城周年庆
4、       浙商鞋城升级开业
5、     “浙商小吃街”免费抽奖、免费吃
6、       年货展销会——浙商年货大集 ——吃穿玩乐  购在浙商
7、       爱尚女人 魅力浙商
8、       五一去浙商   购物中大奖•汽车开回家
9、       浙商国际商贸城 儿童节 六重免费等你来!
10、     庆店庆迎国庆  半价疯狂卖
11、     浙商购物满50赢平板电脑Ipad  air
12、     首届特色美食节、啤酒节
13、     抚顺最大商业中心——浙商&移动4G手机!免费吃、免费喝、免费玩、送手机、抽S5
14、     诚信315“携手共治  畅享消费”
15、     “浙商春游季” 五一还去浙商!来就送,买就省,拍到汽车就去自驾游!
16、     雪花啤酒清凉一夏
    有了以上活动的投入,才保证了浙商1号馆在国内市场环境不好的情况下仍然保持了每年15%以上的客流量增长。
四、关于下一步的租赁方式,广大业主都有自己的选择权利,可以委托浙商租赁,也可以自行租赁。浙商对业主只收取物业管理费,不再收取其他费用,上缴物业费后的租金回报全部归业主所有。之所以要求业主在7月30日前做出选择,是因为现有商户和新招商的商户需要尽早做出未来从业规划,为下一步进货销售做好计划。否则,您迟迟不做决定,势必会造成商户的担忧和流失,造成商铺空置。2013年返租时就有一部分业主错失返租机会,结果档口空置2年,业主的直接经济损失达数万元。
五、物业管理费
1、 市场的物业管理费不同于住宅物业费。住宅的物业管理费是实行政府指导价,而市场的物业管理费是明文规定执行市场调节价。政府对民生问题,做以听证临询,指导收费,同样也对市场行为,简政放权,由市场去调节。
2、2010年-2014年的运行成本
    浙商1号馆从2010年9月27日开业之日起,本着有节过节、无节造节的培养市场思路,投入大量的企划宣传费用,同时为了节省运营成本,减员增效、节能降耗控制支出。五年下来,平均每年的运营费用在1400万人民币左右(详见信函中《管理办法》附表二。以上这些投入均是市场运行的刚性支出,浙商要做就要做到最好,不能做市场的跟风随从者,要做就做市场领跑者,让广大业主有一个长期稳定的投资回报。
3、市场调研
    为了确定一个科学、合理、可执行的物业费收取标准。我们在考虑1号馆运行成本的同时,调研了省内大量的同类产权式市场的物业管理费收取情况。选取了一个低档的标准,物业管理公司虽然损失一些,却保证了产权业主的利益最大化,保留住5年来经过筛选下来的优质商户。
4、商铺的物业费政策
    为了让租金低、回报率低的业主能够有一个持续增长的投资回报,浙商运营公司冒着巨大的运营亏损的风险,给委托租赁、铺位收益低的产权业主以物业费6-9折的优惠政策。体现了浙商管理团队的无私精神,通过政策扶持使得这些商铺的商户经营稳定,业主的回报通过市场的不断发展而逐年提高。
5、个别人的目的
    浙商首先感谢有人为产权业主发声音,提出产权业主的想法,这样方便浙商1号馆的运营团队了解到更多的产权业主心声,为1号馆继续良好的发展提供新的思路。但我们不想通过非理性的方式:拉条幅、堵大门、上访、发传单来影响1号馆商户的正常经营,他们经营的铺位是你们产权业主的,你们此举如同在自家门口砸生意,砸的是自己的铺位价值。
其次,浙商运营团队欢迎有疑虑的产权业主来沟通,对不清楚、想了解的事项交换意见,更希望产权业主就1号馆如何更好的发展献计献策。
    最后,不得不提到,从2013年12月1日第二轮返租开始后,就有这么几位产权业主,挖空心思、处心积虑不配合浙商运营团队管理1号馆。他们打着为了维护产权业主利益的幌子,组群、登记、上访。浙商各楼层的管理人员接待过他们,浙商的中、高层领导接待过他们,市、区的领导接待过他们,了解过他们的诉求,解释了相关的原因。但他们仍不依不饶,采取各种不正当手段诋毁浙商。浙商1号馆的运营团队始终抱着“和融天下”的胸怀和“和谐共赢”的姿态,一次次的与这些产权业主沟通,直到他们提出以“降物业管理费到非理标准为噱头,赶走浙商运营团队,自立管理委员会的头目”,我们才清楚,他们这些无管理经验、无市场运营能力的人要将浙商取而代之,自己管理1号馆。浙商倾力打造的1号馆平台,是为了回报社会、德泽四方,让我们的绝大多数业主和商户利益最大化,让消费者享受消费带来的快乐。决不允许这些极少数的人,损害1号馆的形象、损害商户的就业、创富平台、损害广大产权业主的投资回报。
 
 
 
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